Villamos biztonsági felülvizsgálat

Egy 2020-ban született jogszabály-módosítás következtében immár a lakóingatlan adásvétele, illetve a bérbeadása esetén is kötelező az úgynevezett villamos biztonsági felülvizsgálat. Mit érdemes tudni a villamos biztonsági felülvizsgálatról? Hatással van-e az ingatlannal kapcsolatos szavatossági igényekre? 

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján elvégzendő villamos biztonsági felülvizsgálat egy szakképzettséget igénylő ellenőrzés.

Célja annak kimutatása, hogy a villamos berendezések tekintetében teljesülnek-e a villamosenergia-hálózatra irányadó szabványok, műszaki előírások. A vizsgálat célja továbbá az érintésvédelmi, valamint a tűzvédelmi megfelelőség ellenőrzése. Tehát lényegében a villamoshálózat teljes körű felülvizsgálatáról beszélünk, amelynek eredményét írásban kell összefoglalni.

A villamos biztonsági felülvizsgálat során vizsgálják az aktuális előírásoknak való megfelelést. A villamos berendezések minősítése szempontjából pedig a berendezés létesítésének időpontjában érvényes szabályok teljesülését ellenőrzik. Ezért előfordulhat például olyan minősítés is, hogy a villamos hálózat berendezései a létesítés időpontjában irányadó feltételeknek megfelelnek, de a felülvizsgálatkor érvényben lévő előírásoknak már nem.

A vonatkozó rendelet kötelezővé teszi a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését a lakóépületben lévő lakás bérbeadásakor és a tulajdonosváltáskor.

A rendelet szerint minden tulajdonosváltás esetén kötelező a felülvizsgálat. A jogszabály nem határozza meg, hogy mely eseteket ért a tulajdonosváltás alatt. Azonban nyilvánvalóan ide tartozik például:

• a lakóingatlan eladása,
• lakóingatlanok cseréje,
• az ajándékozás, mivel a rendelet nem szűkíti a felülvizsgálat eseteit az ellenérték fejében történő tulajdonosváltásra.

A tulajdonosváltás különböző esetei között a rendelet nem tesz különbséget. Így szigorúan véve minden tulajdonosváltás esetén kötelező a felülvizsgálat. Tehát például lakóingatlan tartási szerződésben való átruházása vagy lakóingatlan apportja esetén is.

Szemben a tulajdonosváltással, a bérbeadás esetén pontosan fogalmaz a törvény. Ezért amíg a lakás bérbeadásakor kötelező a felülvizsgálat, addig ellenérték nélküli használatba adás esetén (pl. szívességi használat, haszonkölcsön) esetén nem kell felülvizsgálatot végeztetni.

A villamos biztonsági felülvizsgálat nyilvánvalóan az ingatlannal kapcsolatos ügyletekben résztvevő mindkét fél érdekeit szolgálja.

• A vevő, bérlő számára a felülvizsgálat a lakhatás biztonságát szolgálja. Fontos, hogy tisztában legyen a villamos hálózat minőségével, esetleges hibáival, a javítás, felújítás szükségességével.
• Az eladó, bérbeadó esetében is hasznos, ha tisztában van azzal, hogy a lakás villamos berendezései megfelelnek-e az előírásoknak. Így erről tájékoztatás tud adni a másik félnek, aminek a szavatosság tekintetében lehet jelentősége.

Vannak olyan esetek, amikor nem kötelező a lakóingatlan villamos biztonsági felülvizsgálata. Ennek feltétele:

• a lakásban fázisonként 32 ampernél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
• 30 milliampernél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.
•  

Ennek eldöntésében érdemes szakember segítségét kérni, de a névleges áramerősség a mérőóra melletti kisfeszültségű megszakítón rendszerint feltüntetésre kerül.

Bár a jogszabály előírja a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését, azonban a felülvizsgálat teljesítése, illetve eredményének a másik féllel való ismertetése nem érvényességi feltétele a lakóingatlanra vonatkozó szerződésnek.

Érvényes adásvételi szerződés vagy bérleti szerződés köthető akkor is, ha a felülvizsgálat nem megfelet eredménnyel zárult, vagy annak eredményét nem közlik a vevővel/bérlővel. Az energetikai tanúsítvánnyal szemben, a rendelet azt sem írja elő, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat eredményét tartalmazó dokumentum azonosító számát a szerződésben a felek feltüntessék, illetve feltüntessék a dokumentum átadásának tényét.

A felülvizsgálatnak az ingatlanra vonatkozó szavatossági igény esetén lehet komolyabb jelentősége. Ingatlan eladása, bérbeadása esetén az eladó/bérbeadó kellékszavatossági felelőssége alapvetően arra terjed ki, hogy

• az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, és
• megfeleljen a szerződésben vagy jogszabályban megállapított tulajdonságoknak, minőségi követelményeknek.

Ebbe a körbe nyilvánvalóan beletartozik az ingatlan villamoshálózatának rendeltetésszerű használatra való alkalmassága, a jogszabályokban előírt műszaki biztonsági követelményeknek való megfelelése.

Önmagában a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése nem mentesít feltétlenül a szavatossági felelősség alól, ahogy a felülvizsgálat elmaradása sem teremt automatikusan megalapozott szavatossági igényt.

A kellékszavatossági felelősség továbbra is attól függ, hogy az ingatlan, jelen esetben annak villamos hálózata rendeltetésszerű használatra alkalmas-e és megfelel-e a jogszabályban előírt minőségi követelményeknek. Használt ingatlanok esetén figyelembe kell venni azt is, hogy az eladó nem felel azokért a hibákért, amelyekre a vevőnek az ingatlan kora, állapota és használtsági foka alapján számítania kellett.

Amennyiben a villamossági felülvizsgálat elkészül és annak tartalma a vevő/bérlő számára a szerződéskötéskor ismert volt, akkor a felülvizsgálat eredményében rögzített hibákért az eladó nem tartozik szavatossággal. Ezek ugyanis nem tekinthetők rejtett hibának. Meg kell jegyezni, hogy amennyiben a felek között az ingatlannal kapcsolatban szavatossági jogvita alakul ki, akkor a felülvizsgálat eredménye önmagában nem perdöntő, és a felülvizsgálatban foglaltakkal szemben is van helye bizonyításnak.